潘军:变革时代的房地产企业

2015-08-12 19:13:00 来源:金融界网站

花样年集团(中国)有限公司董事局主席兼首席执行官 潘军

  金融界网站讯8月12日,由观点新媒体主办的2015年博鳌房地产论坛正式开启大幕,围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”,近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径,一起走向房地产新时代。金融界网站作为独家财经门户支持网站,对论坛做全程直播。

  花样年集团(中国)有限公司董事局主席兼首席执行官潘军发表主题演讲,他表示,如果企业能靠看大势做好的话,经济学家早就都成企业家了,所以最关键的是做好我们自己后面的布局。

  以下是潘军演讲实录:

  潘军:非常感谢观点的邀请,能够和大家一起来分享一下对于房地产的一些思考。去年我来的时候带的案例是彩生活,时间发展到2015年以后,今天这个市场都在谈未来的多还是空的问题。

  其实对于做企业来讲,多和空并不是非常重要的,因为行业总是有好有坏的,最最关键的,花样年认为最应该看到的是未来我们应该做什么。

  格局、变局和布局,从国学来讲就是如何看势,如何明道,如何优化我们的道。关于新常态的问题,关于多和空,经过这么多次的博鳌房地产论坛,我个人的感受,无论是多也好,空也好,这个市场就在,而且这个变化也不会因为多,我们就真的能跑得飞快,也并不因为空,我们就突然掉下悬崖,而最重要的,企业最关注的,我同意许小年教授讲的那个问题,如果企业能靠看大势做好的话,经济学家早就都成企业家了,所以最关键的是做好我们自己后面的布局。

  我们可以看一下现在的新常态,行业的格局,现在我们最大的挑战是我们的客户变了,我们的用户习惯变了,我们的行业进入成熟期了,我们的传统商业模式可以说未来没了,因为这个行业越来越不挣钱了,这是一个大的变化。

  我们的库存、我们的需求存在着比较大的误差。在我们现在这个行业来讲,我们都在谈一二线,其实从面积上来讲,我们的行业的主流,因为中国的面积太大,我们拥有4个一线城市,30多个二线城市,200多个三四线城市,还有1000多个小城镇。

  最近我跑了一趟贵州,在很多县城我看到的也是脚手架林立,我们的团队跑了4个省:江西、云南、湖北、湖南,我们看到的是大量的项目停工。在四个一线城市一年开工量也就是四五千万平方米,深圳一年卖房子也就600万平方米,但是全行业一年销售13亿平方米,一线只占3%的市场。

  我们分析下来发现,如果以面积论的话,最大的市场实际上是在县城,因为它的数量大,它有1000多个县城。我们去讲一线城市没有意义。但是未来我们的空间越来越小,市场集中度叠加,留给开发商的空间越来越小。再有一个,行业价值链一定会从开发转向两端。今天中午吃饭的时候,我们碰到很多都是做金融的,今后一定会向他们转。另外一方面是向服务转,只有这样的趋势才符合一般的盈利逻辑。

  如何看待我们的变局呢?我最近总结了一下,我们今天上午的大会我有一点担忧,因为现在我们还在探讨地产+,旅游地产、商业地产、养老地产等等,其实这个时代变了,互联网来到的时候,实际上所有的人们都在考虑的是,我是谁,我要什么?我提出一个社区+,就是怎么看待房地产行业。当我们把房地产开发方在社区这个行业的时候,我们发现它是一个社区制造的话题。今天上午我听到的,大家认为最重要的是买地,接下来是关于所有的流程,我们所有的成本等等。但实际上如果转到看手机这个行业,其实最重要的是把你如何和后端的服务融合起来。小米从来没有考虑过在销售环节就产生利润,而是通过销售产生黏性。但是它现在的市值已经超过了我们行业的老大,达到450亿美元。为什么会有这么大的差异?因为发展潜力完全不同。

  我们提出了四大社区和四个应用。我们统计过,在社区里的应用可以超过180项。谈了这么多应用,我想讲一个案例,我希望今后每年来博鳌都能带来一个新的应用。这个应用是彩生活的兄弟公司,是我们立足于度假物业的。很多媒体记者都在问我,为什么你们又看上了度假物业?这个模型是我们三年做的,今年准备完全上线。我们已经准备好了,我们是通过对于商用物业的酒店化服务能力衍生出的一个能力。如果举一个例子,它有点像苹果的产品序列里边的ipad。如果说手机是一个刚性应用的话,我们对于商务物业的管理能力是它原来的基础。未来更大的一块市场,我们认为可以去切的是旅游度假物业。今天上午梁总在谈,国务院又发了专门的文来讨论关于中国旅游的问题,中国旅游市场已经变成现在在整个国家里面非常难得的增长超过20%的仅有的几个行业。旅游市场是非常值得去切的,是一个万亿级的市场。刚才黎总谈到,一个2000亿的房地产中介市场都有很多资金砸出来了。我们提出可以基于酒店市场,一个逆袭行业的新的不同的市场。

  很多人问我,你跟途家有什么不同?我们在一个城市只做一个项目,我们可以为我们的业主,为我们的发展商带来客户。另外我可以为我们的业主增加他的旅游目的地的选择。它解决了一个错配的问题。比如说三亚,有这么多房子在这里空着,大家有没有想过它可以跟我们的什么相比?跟我们的私家车相比。大家知道Uber,它带来的是分享,应该把你的所有的垃圾时段都去分享,为你的所有的空余资产寻找价值,而我们做的这个就是这个平台。我们跟途家有三个不同,第一,它是分散化管理,我们是集中化管理。第二,在整个的管理链条上我们会更直接,如果在三亚的发展商或者其它做旅游项目的发展商,我相信大家最大的痛点是带客能力,你们是比较弱的,而花样年现在有三大带客平台,一个是彩生活1200万社区的住户,他们太需要旅游目的地了,实际上中国极缺旅游目的地。第二个是我们的100万的家庭,300万的用户。第三是我们在商务社区服务的70万白领,都可以成为你的客户。把你的垃圾资产与他们的真实需求进行配对,这是我们解决关于空间错配和时间错配的问题。大家可以想象一下,Uber的市值为什么那么高?它颠覆了出租车行业,它的市值超过了美国出租车市场整体的营业额,我想这代表了一种趋势。我们现在还有一个成本的优势。我们所对应的关于旅游的这些事,对应于我们刚才看到的线上的部分,因为我们有切实的线下的服务能力。大家可以看一下线上和线下的对比,我们做了两个模式之间的勾兑,最终不是说我们一定会战胜线上,而是现在我们已经在建立我们的互联网团队和我们的线下团队,一起来打造一个

  从房源来讲,中国目前已经建成空置的房产有500万套。全球最大的酒店管理集团管理100万间房,Airbnb刚刚在上个月宣宣布它服务的房源超过100万间,而在中国有500万在旅游目的地的房子,再加上商务公寓、酒店公寓、精装公寓等等,加在一起有680万间,这又是我们行业的又一个机会。我们美宜家的英文名叫Homeaway,我们提出要打造中国的Airbnb。

  我们现在的服务模型,线下我们提供5项:基础物业服务、资产托管、旅游度假服务、营销支持和租售代理服务。我们提供的不仅是房子,还是一个资产,是一个全国可以交换的配置资产。线上我们提供分时度假的服务平台,在线预定、基础保修服务等等。

  我们的三大价值,基础价值不用谈了,第二是核心价值,是类酒店化经营。我们的团队是从干段的物业管理上来的,我们的高端物业管理是一个类酒店化,而不是纯酒店化,纯酒店模式是一个高成本的。我自己有11间酒店,委托别人管的和我自己管的,基本上现金流刚打并,根本没有任何投资收益,全部都是亏损的,尤其在2012年以后,取消公款消费以后,越是高端的酒店亏损越厉害。

  我们是利用互联网的思维加上线下的服务能力,来挑战目前的在线旅游。我们的解决方案是,我们的目标加上我们的APP,加上我们本身拥有数千万个我们已知的高级用户,因为我们通过调研,我们发现社区里75%的家庭在未来3年到5年是愿意参加关于社区的短途游的。这是什么概念?基本上每一个家庭,每年有2.1次的海外旅行在我们的社区里面,加上现在国务院提倡的2.5天的周末。2.5天的周末最好的地方是开车2小时的旅游目的,,我们的目标就是这些,通过我们的社区家庭、业主,家长伞客,我们会形成一个基本可以说对于旅游免费的模式。我们的目标是在今年实现20个城市,今后3年实现百城百站的计划,当我们的业主买了一个城市的物业之后,你可以同时在100个城市分享里的旅游度假时光,这也将成为一个必然的趋势,美易家希望通过我们的服务能为发展商寻求到一个解决方案,真正意义上实现通过社区、通过移动互联网,通过我们这个冗余的资产实现一个中国模式的Airbnb。

关键词阅读:潘军 花样年 博鳌房地产论坛

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