向松祚:房地产行业要高度重视金融风险

2015-08-13 11:13:00 来源:金融界网站

中国农业银行首席经济学家 向松祚

  金融界网站讯8月12日,由观点新媒体主办的2015年博鳌房地产论坛正式开启大幕,围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”,近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径,一起走向房地产新时代。金融界网站作为独家财经门户支持网站,对论坛做全程直播。

  中国农业银行行情601288咨询)首席经济学家向松祚8月13日发表主题演讲,他表示,要深刻地反思房地产行业未来如何发展,并高度重视所隐藏的和正在凸显的这个金融风险。

  谈及金融风险,向松祚表示,中国的金融风险说起来像一把达摩克利斯之剑,这根剑拴在三根绳上,第一根绳是地方政府的融资平台的贷款;第二根绳是民间的融资高利贷;第三根绳是房地产行业和制造业的高杠杆、高负债。

  向松祚补充指,在过去中国房地产的狂飙突进,对中国经济产生了三个非常有害的负面的效果。第一,扭曲了中国无数企业家和企业的经营思想。

  第二,过去十多年房地产行业的狂飙突进,大大地加剧了中国的贫富分化。

  第三,房地产的扩张,大大地恶化了市场的金融风险。

  以下是向松祚演讲实录:

  主持人:感谢余英先生为我们带来的关于微笑曲线的解读。接下来掌声有请中国农业银行首席经济学家向松祚先生,向松祚先生的演讲题目是“银行业改革风向中的房地产”。

  向松祚:各位朋友大家上午好!非常感谢陈诗涛女士和观点地产新媒体邀请我参加这个论坛,这是我第二次参加这个论坛,听了一天多的会议,学习了很多的东西。这次我们论坛的主题是叫“转变时期的中国房地产”,我想大家来到这个地方,也不仅仅是为了会见老朋友,为了享受美丽的海滩,椰风海韵。我想更重要的是大家来反思我们这个行业,深刻而系统地反思我们这个行业。所以我今天在这个短短的演讲里面,我想跟大家传递的一个信息就是,深刻反思行业的状况,高度重视金融风险。

  我这两天听下来,包括去年听下来,在行业里面的朋友不愿意说自己行业面临的问题,或者说不太愿意正视自己行业的问题,有一种护短的心理。正好我是一个旁观者,因为我是从事金融的,我不直接参与房地产的经营,虽然银行有大量的贷款是与房地产相关。我今天要在这里讲一些大家不愿意听的话,或者大家听了以后非常反感的话。

  我认为现在我们来反思中国的经济,反思中国经济的转型,我们需要面对现实,我们需要讲实话、讲真话。我这个人恰好就是愿意讲实话、讲真话的,我给习近平、李克强写报告也是这么讲,我跟各位也是这么讲。我今天想讲的第一个意思是什么呢?

  过去十多年,中国房地产行业狂飙突进,取得了伟大的成就,这一点没有人否认,也不需要我多说。但是似乎我感觉起来,我们现在的房地产行业对中国经济的负面作用似乎讲得很少,我们永远都在讲这个行业的正面,讲这个行业的贡献,然后把这个行业出现的问题,更愿意归咎到其它的方面。在过去十多年房地产行业狂飙突进的过程里面,出现了一套房地产的理论和思想,我在这里可以把它概括为7个基本的思想或者基本的理论。这些基本的思想和理论都有它很重要的道理,我也基本同意。

  第一个是说房地产行业是中国经济的支柱产业,这是每个人都会讲的,似乎也成为了我们从中央到地方一个基本的政策的指导方针。

  第二,每当经济下滑,我们说要稳增长就要稳投资,稳投资就要稳房地产的投资。房地产就是顶梁柱,房地产这个投资稳不住,经济就要垮下来,这是第二个理论。今天早上一起来,中央人民广播电台让我评论1—7月份的固定资产投资的情况,非常的不妙,1—7月份,我们固定资产投资几乎所有的分类都出现了回落,包括房地产新开工项目,昨天任志强先生也谈到这个问题。我们这套理论能不能稳得住?这是第二个。

  第三,刺激消费就要刺激房地产,很多人认为房地产消费是拉动经济,刺激消费最主要的力量。

  第四,化解金融风险,说我们要守住金融风险的底线。我昨天也听到几个朋友讲,说要守住金融风险的底线,就不能让房地产公司破产,房地产公司要破产,金融风险就会出来。

  第五,关于资产配置,我听到最极端的一个理论,很不幸的是据说这还是一位经济学者提出来的,说中国人要疯狂的买房子,永远买下去,以后中国人的财富百分之百都要是房子。我昨天也听到我们这个论坛里面有的人讲,中国人每个人都要买一套房子,因为中国人热爱自由,中国人比美国人,比全世界所有人都要热爱自由和独立,所以每个人都要买一套房子,所以房子是卖不完的,最好把三套房、四套房、五套房,无论你买多少套房,这个按揭的成数全部降低到零是最好。

  第六,城镇化。认为新城镇化是拉动房地产会永远持续增长下去的最重要的因素。新城镇化也好,旧城镇化也好,是不是会拉动中国房地产行业持续、快速的增长?我想这个问题是值得我们去深思的,我个人并不简单地同意这个判断。

  第七,资产转移。很多人说中国人的资产只能在两个市场里面去摆弄,一个是股票市场,一个是房地产市场,似乎中国人不会干别的事了。我们现在庞大的储蓄,50万亿的储蓄,如果不流到股票市场,就要流到房地产市场。股票市场现在不好了,所以房地产市场的春天,房地产火爆的气候又来了。

  这所谓的7个理论,可能还有更多的理论在支持我们对房地产的愿景的看法。我刚才已经强调了,过去十多年房地产对中国经济有非常重要的贡献,这7个思想或者这7个理论也有它的道理,我一点不否认。但是就像列宁所讲的,任何真理往前跨进一步,就变成谬误。今天我们这所谓的7个思想正在迈向谬误。所以今天我要讲一些大家非常不高兴的话,我们有没有反思我们这个行业,这7个理论还能站得住吗?这7个说法还能支持我们这个行业发展吗?

  我非常坦率地说,过去10年,中国房地产行业的狂飙突进,虽然对中国经济做出了重要的贡献,但是也给中国的经济带来了很多很多的负面作用。你们可以站起来反驳我,我们今天不是反思吗?反思我就要讲点不好听的话。我觉得过去中国房地产的狂飙突进,对中国经济产生了三个非常有害的负面的效果:

  第一,扭曲了中国无数企业家和企业的经营思想。我想请问在座的各位,中国数得出来的国有企业,中国知名的企业,无论是国有企业还是民营企业,有多少家没有参与过房地产?我们那么多的国有企业纷纷成为地王,这是国有企业应该干的事情吗?我这句话讲过很多次,很多国有企业的领导都是我的朋友,我讲了之后他们非常不高兴。我在想,我们的国有企业肩负着振兴民族的使命,我们当然应该把我们的精力和资源集中,能够站到世界科技的最前沿。前不久我碰到联想集团的创始人之一,中国科学院院士李光南先生,他说习主席担任国家网络安全委员会的主席以后,据说下了命令,要中国开发出自己的操作系统。至少部分取代windows、安卓和苹果的系统,我们现在国家的安全部门的人不敢用苹果手机,我就问他,我说我们要开发一个操作系统需要多少钱?他说这不是钱的问题,我们最多需要500个亿可能就能搞定,而美国的三大操作系统都是私人公司开发的。我在想,我们那么多伟大的国有企业为什么不埋头追赶世界科技最前沿,为什么要去搞房地产,我想不通。今天在座的很多房地产企业的掌门人,我讲了这个可能你们会非常反感。更重要的是我们很多其他的企业纷纷迈向房地产。温州的经济,大家都知道非常困难,这个非常困难也不是我在这里瞎说,从银行的不良贷款的上升看得非常清楚,温州当地的企业家很多人在反思,认为就是他们本来过去搞出口加工业,搞制造业搞得不错,希望转型升级换代,结果没有,房地产狂飙,结果全部迈向房地产,最后怎么样?浙江现在出现的盲目进入房地产被拖垮的企业已经很多了,这个情况难道不值得我们反思吗?前不久通用电器公司的CEO在北京来参加对话,我有幸参加这个对话,跟他学习,我想通用电器拿到中国应该是最适合搞房地产的,它年销售收入达到1500亿美元,利润超过100亿美元,资金多得不得了,要搞房地产轻而易举。别人不仅不搞房地产,别人把他的金融行业全部卖掉,它要成为全球再工业化时代绝对的领头羊。在对话的现场,它拿了一个飞机发动机的涡轮叶片,他说全球的涡轮发动机只有两个半公司,一个是通用电器,一个是劳斯莱斯,还有一个是霍尼韦尔,也是被它收购的。我们中国的公司为什么都要疯狂地进入房地产去搏这个利益,为什么我们不能沉下心来做这个事情呢。

  第二,过去十多年房地产行业的狂飙突进,大大地加剧了中国的贫富分化。资产价格的泡沫毫无疑问会加剧中国的财富分配两极分化。我们能否认这个事实吗?我听说我们国家最高领导人在内部讲话里面说过,中国梦能不能出现,两个一百年发现的目标能不能实现,有三个拦路虎,第一个拦路虎就是贫富分化。中国的贫富分化到了什么程度?官方公布的基尼系数就已经是0.47,民间统计的基尼系数已经超过0.5。我们在座的都是有社会责任感的企业家,我们难道不为此忧心吗?我们难道不为此着急吗?我们难道不为此痛心吗?一个国家的财政分配如果搞得非常的两极分化,这个国家能够安定、和谐,能够和平吗?海外的研究报告讲,2002年中国的财政分配是二八开,20%的人占有80%的财富,到2012年的时候是一九开了,这个数据当然不可能那么准确,但是我相信,包括我也看到一些中央最高层面的咨询决策部门的内部报告,也非常坦诚我们的收入分配的差距,贫富差距的拉大。这里面资产价格的泡沫是非常重要的因素,为什么我这次反对股市的泡沫?我不是今天在这里马后炮,有人说我们经济学家是马后炮,我可不是一个马后炮,大家可以看我去年10月份在央视,在很多的电视台和媒体发表的评论,写的文章,我说这么多人瞎搞股市,散户能赚钱吗?93%的散户在股票市场从来没有赚过钱。全世界的经验一致表明,资产价格的泡沫无疑会加剧财富的两极分化。这个不可否认是我们过去的政策出现了问题。

  第三,金融风险的问题,房地产的扩张,大大地恶化了我们的金融风险。当然也可以讲我们银行有重要的责任,我们是绑在一根绳上的蚂蚱。前年一位退休的人民银行的副行长在一个内部讲话上,听讲话的是40多家商业银行的董事长、行长,他的原话是这样讲的,他说:你们今天这么多行长和董事长,我今天退休了,我要讲句实话,没退休之间我不敢讲。他讲这个话是2013年的年初,他说:你们过去这些年,你们干的事情从政治上来讲绝对正确,从经济上来讲,你们绝对发疯。这是他的原话,我没有任何夸张的意思。今年5月4号,现任的财政部长楼继伟先生在他的母校清华大学有一个讲话,可能在座的很多朋友看到过,讲中国经济面临的困难,他里面的有些话也是非常刺耳的,但是讲的是实话,他说过去这些年我们扩张,我们扩张了什么?扩张了一堆过剩产能,我们扩张了高债务、高杠杆,我们扩张了金融风险,下一步怎么办呢?

  我要告诉大家两组数据,根据中国人民银行调查统计司的分析结果,我前面已经说了,7个理论有它重要的道理,房地产行业确实是中国的一个支柱产业,房地产及其相关的产业对中国GDP的贡献度,最高的时候达到21%。中国的国民生产总值1/5多一点是房地产贡献的,我们应该感谢这个行业。但是这个行业拿走了多少社会融资呢?这个行业拿走了全部社会融资的41%。这组数据我希望大家记住,如果你们不同意,你们可以去查相关的资料,你们可以自己做一个研究,你们去抗辩。第二组数据,根据最新的银监会对我们国家银行体系人民币贷款流向的统计,个人按揭贷款加上开发商贷款,占全部贷款的比例大约为25%,我们到今年7月底刚刚公布的数据,全部银行体系的贷款余额刚好90万亿,90万亿的1/4大约23万亿。当然有些房地产行业的朋友认为说,按揭贷款跟我们有什么关系?但是我们从研究经济整体我们必须得承认,按揭贷款的本身是支持房地产行业的,也就是说这个行业拿走了贷款的1/4,23亿中有15万亿是按揭贷款,8万亿是开发商贷款。这两组数据,我们要知道我们的金融风险有多么巨大。我曾经打一个比方,我说中国的金融风险,我们总理反复讲一句话,要守住不发生系统性金融风险的底线,这个底线能不能守住,这个底线有多么的脆弱,从这次我们的股灾和救市大家能深刻地感受到,如果这次股市的暴跌,不是因为担心触发系统性的风险,我们干吗要这么猴急去救市?今天时间关系,我不会跟大家详细讲这个里面很多的细节问题。

  中国的金融风险,说起来就像一把达摩克利斯之剑,这根剑拴在三根绳上,第一根绳是地方政府的融资平台的贷款,第二根绳是民间的融资高利贷,第三根绳是房地产行业和制造业的高杠杆、高负债。这个话也不是我说的,大家去学习去年12月8号中央经济工作会议的文件,其中第八项专门讲到房地产和制造业的高杠杆、高负债。这三个风险最终都集中我们的一把剑上,这把剑就是我们的银行体系。现在制造业的贷款是17万亿,房地产的贷款是23万亿,这两个行业拿到的贷款,就占到全部90亿贷款的45%。现在有些行业的不良贷款率已经超过3%。我们可以算个简单的账,如果这两个行业的不良率达到5%,也就是说40万亿的5%,也就是2万亿。这样就可以把我们整个银行体系一年的利润完全吃掉。前几年我已经警告过,中国有些银行在未来不仅收入和利润增速会大幅下降,甚至会出现负增长,甚至出现亏损,甚至破产。这绝不是危言耸听。我们在座的各位,我们在说房地产是支柱产业的时候,我们有没有想过这个问题?

  昨天我看观点地产准备的材料,30家最大房地产的负债率是75%,我曾经跟任志强先生也争辩过,他的很多观点,我昨天在讨论的时候我说过,我说你的很多观点我同意,但是有很多我不同意,其中有一个观点,他认为房地产要出现拐点就是银行搞出来的。昨天我们讨论完以后,准备去跳舞,他没去跳舞,在路上他还在跟我说,说房地产要有问题就是你们银行搞的。我想这个问题大家可以平心静气地讨论,我们今天站在一起,我们要共同面对这个问题,这样的高杠杆、高负债怎么能够持续?

  从总理到财政部长,几乎天天在讲中国去杠杆的压力巨大,而且我们现在确实要实现转型,我在很多场合讲过,我说中国的信贷资金的流向有三个非常不合理,叫三多三少:传统制造业拿的贷款太多。国有企业拿的贷款太多,房地产企业拿的贷款太多。农村、农业、农民拿到过什么信贷资金?我们的小微企业拿过多少贷款?我们的新兴行业拿过多少贷款?所以这是三多三少。现在李克强总理下决心要实现信贷结构的调整。

  所以我最后的结论是,我们今天要深刻地反思我们这个行业未来如何发展,我们更要高度重视我们所隐藏的和正在凸显的这个金融风险。我们必须要下决心去杠杆、去负债,因为它不可持续。最终如果把银行压垮了,银行有大量的不良资产,这个成本也是老百姓付。中国再回到2002、2003年的时候,中国商业银行体系的不良率,按照海外机构的评估达到30%甚至40%,最后国家为了这几个银行上市,付出的代价接近4万亿人民币。这4万亿人民币谁付的负担?天上不会掉馅饼,那是我们可怜的老百姓付的负担。这些问题都在我们今天规划我们行业的时候,如果我们作为一个负责任的企业家,作为一个负责任的企业,作为一个真正关心中国经济健康平稳持续发展的企业家,我们必须把这些问题放在心中,而不仅仅是看我们这个行业本身。这样的金融风险,如果我们不今天下决心来开始缓解,我说的最极端一点,它将会彻底地拖垮中国的银行体系、金融体系,拖垮整个中国的经济。这绝不是危言耸听,虽然话讲得不好听,非常刺耳,大家听了很不高兴。请大家原谅。谢谢各位。

关键词阅读:金融风险 房地产行业 房地产论坛 博鳌 中国房地产

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