陈淮:不是所有贷款都是炒房子 限贷是限不住的

1评论 2016-03-22 11:29:10 来源:金融界网站 股市惊现“黑科技”

  金融界网站3月22日讯 今日,在广州白天鹅宾馆举行了以“供给新节奏”为主题2016年观点论坛。著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮进行了“房地产行业政策与调控思路解码”的主题演讲。

  陈淮表示,影响2016及此后一段时间的房地产政策实际上分几个层级。

  一个是对房地产的政策方向。我们研究经济学也好,总结过去十余年的行业发展,前瞻未来,重在研究客观规律,不是领导的选择偏好,不是媒体的主要呼吁,总理说了算还是总经理说了算,导致了出一个“国八条”,这都是一种错误导向,一定注意,不论政策愿意不愿意,希望不希望,总之市场和经济体系是按照客观规律来运行的。所以影响房地产的政策,其实最主要的一条就是去掉不合时宜的过去的政策。我们大约想想去掉了哪些和哪些将要去年。国八条、国五条、国十条都说“千方百计增加供给”,今天我们面对的是严重的去库存的压力,如果说2016及“十三五”期间,房地产政策有两个重心的话,一个是去库存,一个是稳房价。千方百计增加供给,这一条恐怕是要作为不合时宜的趋势进行扭转了。

  第二是限购限贷,需求是多种多样、多层多元的,不是说所有的需求都会增加金融风险,不是说所有的贷款都是炒房子。北、上、深加上广州,这个限购恐怕在一个很长的时间内不能放开,放开也可以,那一定有更严厉的,更合乎规律的,不是现在这种应急措施的限制人口过度膨胀的政策。包括限贷,这也是限不住的。

  第三,普通住房与非普通之分。过去是多少平米以上,高于平均房价10%叫非普通住宅,这种区分非常牵强,人为的因素,主观设想太多。住宅就是住宅,住宅本来只有高档的豪宅、奢侈性的需求、改善性的需求和应对基本需求的这种需求层级,没有普通、非普通的区分。

  第四,是9070政策,显而易见,从刚需为主,也就是年轻人结婚买房子,新成长劳动力买房子为主,这部分需求还旺盛,还存在,但是是少部分了。更多的,大家说到北京、上海、深圳的房价上涨,其中上海最明显,北京也一样,涨的是二手房,改善型需求,卖小换大,卖旧换新的需求是最为旺盛和活跃的。

  第五,打击投机性需求,这显而易见在去年的中央有关文件中已经明确提出,鼓励个人和机构购买库存的住房,作为业主出租。没人买第二套房子,租赁市场从何而来?大家都只有一套房子,租赁市场从何而来?我们租赁市场,也同样是过去以鼓励自住型需求的政策,也转为包括投资性需求的政策,鼓励主业租赁性的机构的产生发展壮大。租赁市场是房地产市场不可或缺的非常重要的组成部分。因为租赁市场最能满足低端、自住性的需求。租赁市场最满足人口流动性的市场经济配置、资源配置。美国人有40%左右的人群是租房子住,但是并不等于40%的人买不起房子,他可能在纽约有一套住房,在得克萨斯州有一套房子,但是他在旧金山或者洛杉矶工作,相反的情况也有。租赁市场的发展是我们去年末以来在房地产市场中调整原有过时政策,审时度势、与时俱进最重要的一个方面。

  再有一个是货币政策,从去年末大家都预期会有降息、降准,去年末以来针对增速下降、物价低靡、通货紧缩的情况,已经陆续平稳的出台了若干次降息、降准的政策,但是今后还会不会有,我觉得会有一些两难的选择问题。2016年的经济增速还需要在稳健之上相对宽松的货币政策支持,今年春节之后,房地产业又添了一个新词,叫“资产荒”,就是有大量的资金找不到投资的领域。买股票被套住了,买房子不知道会不会也被套住。一方面我们去库存,另一方面有大量的资金正在寻求有利的投资领域,而找不到投资方向,这叫资产荒。货币政策恐怕要在货币的供给需进一步搭桥,所以影响房地产的第二个是国民经济的稳定运行,稳定运行包括增速,包括物价。

  我们在政府工作报告中还有一句话,除了供给侧之外,希望大家关注,这句话就是“加强相机决策的科学性、及时性”。

关键词阅读:陈淮

责任编辑:汪丽 RF12967
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