钟伟:新时代的中国房地产向何处去

1评论 2017-11-09 21:36:58 来源:中国外汇 打板族爽了!

  党的十九大报告的相关内容,为我国新时代房地产的发展指明了战略方向,也奠定了政策基调。而房地产长效调控机制的形成,也将是一个渐进的过程。

  自1998年中国启动住房改革以来,房地产行业经历了20年的长足发展,现已成为年销售额逾10万亿元、对社会经济生活有很大影响力的行业。与此同时,房地产行业也暴露出了发展不充分、不平衡等问题:一线城市及准一线城市房价高企,房屋库存和房地产金融的稳健性更一度令人产生忧虑。随着中国经济进入新时代,房地产领域也面临转型之痛与机遇。

  党的十九大报告指出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”这一表述为新时代房地产的发展指明了战略方向,也奠定了政策基调。

  第一,房子是用来住的,不是用来炒的。这一耳熟能详的论断突出强调了住房的功能性。从国际经验看,1945年以来的美国,就长周期而言,除了少部分大城市之外,房价的涨幅只是略高于长期通胀水平。中国的炒房风则令房价快速暴涨,这是快速城市化进程中房地产(000736,股吧)长效调控机制不足所致。十九大报告的上述定调,决定了房价暴涨论、炒房潮将难以卷土重来。

  第二,多主体供给。未来的房屋供给的主体,将从主要依赖市场,逐步扩展到中央和地方政府,乃至企事业单位和居民自建。1998年之后,中国逐渐走上了以市场供给的商品房为主的道路。以住宅为例,商品房一度高居住宅供给的90%以上。近年来,尽管由政府主导的保障房和棚户区改造力度不断加大,但通过市场供给的商品房仍是绝对主体。而从其他国家特别是欧美等发达国家的实践看,政府对房屋供应也发挥着重要作用,新加坡政府的组屋更是占到住宅供应的80%,只有20%的供应是商品房。未来,中国房地产供给过度依赖市场、依赖开发商的情况可能会逐渐变化,各级政府在供给侧发挥的作用将会上升,并将最终形成市场、政府、单位及个人自建等多主体的供给模式。

  第三,多渠道保障。如果政府作为房地产供给主体而日益活跃,那么将从土地、资金、财税、建造、房屋的分配和运营等各层面推动形成明显有别于商品房的平行渠道。就土地而言,除了通过公开市场获地,也有可能形成保障房、旧城改造、棚户区改造及集体经营建设性用地的单独供地渠道,租赁房屋和可售房屋的供地也将不同。此外,非商品房的供给也需要金融财税政策的配合,例如配套的住房银行的组建,以及租赁房屋的税收制度等。多渠道保障所指向的保障对象,将是缺乏商品房购买能力的中低收入群体和新市民群体。

  第四,多层次需求。研究表明,从长周期看,居民收入的高低决定房价的高低。在既有的收入分配格局下,居民自有住房率通常是稳定和难以提高的。该比率在欧洲约为70%,在美国则略高于60%。中国居民的自有住房率非常高,但考虑到农民自建房和1998年之前房改房的品质,则至少仍有30%以上的居民不太可能购买商品房,特别是在一、二线城市,买不起房的居民比率更高。因此,中国居民对房屋的需求是多层次的:从豪宅到普通商品房,从可售式保障房到共有产权房,从商品房租赁到公租房,这种多层次的需求是现实存在的。多主体供给和多渠道保障,恰恰就是为了以更充分、均衡的方式,满足“买不起房”的群体的居住需求。

  第五,租购并举。以前居住需求基本通过买卖商品房来实现,而未来还可以购买可售式保障房或共有产权房,同时也可以通过规范的租赁市场实现租房度日。未来,房屋出租主体可能是开发商,也可能是各级政府,中国房屋租赁市场有望迅速扩张。政策强调的不是人人拥有房屋,而是人人住有所居。这是一个清晰而理性的政策目标。

  自2016年第四季度以来,中国房地产行业的既有模式始终处于持续的转型压力之下。我们应该看到,房地产政策能够解决的问题是有限的,不能对涉房政策寄托太多的期待。例如医疗资源和教育资源的不充分和不平衡,并不是涉房政策就能解决:学区房问题的根源在于优质教育资源不足,而不在于如何划分学区、业主或租户,因此租售同权并不能根治这一问题。我们更要看到,房地产长效调控机制的形成是一个渐进的过程。在推动多主体供给和多渠道保障的进程中,既有的政策可能会适度调整,但不会有大的起伏,更不会有方向性变化。

  

关键词阅读:中国房地产 房地产行业 房地产政策 钟伟 房地产金融

责任编辑:张振江
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