【预见2023】张波:2023房价不会全面上涨,复苏时点关注三大因素,房地产税落地试点有望重启

摘要
58安居客房产研究院分院院长张波表示,2023年房地产市场整体复苏是确定性的,但房价依然会走出分化行情,不会全面上涨。房企马太效应还将持续,房企优者更强,差者淘汰的趋势不变。房地产税的落地试点有望重启,并推进土地财政向税收财政转变。

  金融界1月11日消息 近日,房地产政策在供给端、需求端同时发力。三支箭、金融16条、首套住房贷款利率政策动态调整机制,房地产支持政策密集发布。

  住建部部长近日接受央视采访时表示,对于购买第一套住房要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房,要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。

  银保监会主席郭树清近日也表示,努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施,以保交楼为切入点,以改善优质头部房企资产负债表为重点,促进房地产业平稳健康发展,逐步推动房地产业向新发展模式过渡。

  2023年房地产会不会迎来复苏?供需两端还有哪些发力点?“保交楼”工作将如何演绎?房企将面临哪些格局变化,老百姓购房又需要做好哪些准备?金融界《启程:百位首席预见2023》策划,特别连线58安居客房产研究院分院院长张波对此一一进行解答。

  核心观点:

  2023年房地产市场整体复苏是确定性的,预计二季度开始复苏的苗头将在一些城市出现,但不同城市复苏的时点会有所差异。

  只有房企稳定,“保交楼”工作才有序落地,同时各地需强化对“保交楼”过程监管,尤其是项目质量层面需要更多关注。

  房地产税的落地试点有望重启,并推进土地财政向税收财政转变。

  行业风险在2023年会进一步出清,但房企马太效应还将持续,房企优者更强,差者淘汰的趋势不变。

  2023房价依然会走出分化行情,市场不会一片向好,房价不会全面上涨。

  2023年房地产市场整体复苏是确定性事件,复苏时点关注三大因素

  金融界:您认为 2023 年房地产会不会复苏,如果复苏预计会在哪个时间点?

  张波:2023年房地产市场整体复苏是确定性的,预计二季度开始复苏的苗头将在一些城市出现,但不同城市复苏的时点会有所差异,以下几个因素值得关注。

  其一是要关注城市市场的基本面,城市的供求状况、经济恢复情况以及开发投资的情况表现,一般来说市场基本面偏好的情况下,房价走稳并向上的态势会更为明显,市场复苏的节奏也会更快。

  其二是关注市场总体成交量变化,量在价先,二手房成交量要保持在枯荣线之上,并有不断上涨的趋势,新房的成交量相对稳定,这些都是前提因素。

  其三是关注区域性房企表现,虽然开发行业整体已经渐渐走出困境,但不代表房企都已上岸,如果一个城市的大部分房企依然信心不足,可能也会导致价格出现下行,市场复苏受阻。

  稳定房企助力“保交楼”,房地产税落地试点有望重启

  金融界:您觉得房地产政策在供需两端还有哪些发力点?对于“保交楼”工作又有哪些建议?

  张波:政策空间不在同城市还存在着一定的差异,但总体表现在需求侧加大发力,供给侧强调落实,以及长效机制稳定构建层面。

  从需求侧来看,一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用,尤其是针对改善需求在首付及利率方面有很大的调整空间。从三四线城市来看,结合多孩政策以及适老化还有政策的发力空间,需要结合城市的特点进行有针对性强化。同进,针对购房者的金融政策可进一步细化,尤其是房贷利率的整体调整,贷款成数的变化都需要结合实际进行优化。

  从供给侧来看,针对开发行业的政策要进一步压实,强调政策的落地效果,推进政策的有效覆盖面,助力行业快速走出“困境”。只有房企稳定,“保交楼”工作才有序落地,同时各地需强化对“保交楼”过程监管,尤其是项目质量层面需要更多关注。

  从长效机制来看,房地产税的落地试点有望重启,并推进土地财政向税收财政转变。对于保障性租赁住房的建设将会加大政策的配合力度,并强调政策的灵活性,以推进多渠道共建的房源体系。

  行业风险会进一步出清,房企“马太效应”将持续

  金融界:房企会不会更加分化?预计今年千亿房企会不会增加?

  张波:12月底,中央经济会议中明确提出,满足行业合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。因此头部优质房企在今年会有着更多政策助力,相对应的支持性落地政策也会更具倾向性,这一点无疑也会推动房企分化的加剧。

  头部房企,尤其是年销售额过千亿房企,在2022年面临的融资压力依然偏大,尤其是民营头部房企的融资大大弱于国央企。这一点在2023年会有所改善,从近期民营房企的融资趋势来看,目前头部的获得支持力度明显增强。

  另外,对于优质房企的判断,以往多依据“三线红线”,预计后续在金融机构的实际落地过程中会有相应灵活调整,或依据年报审计情况,以及公开市场违约情况,筛选出信誉较好房企,并给予优先的融资支持。

  总体来看,行业的风险在2023年会进一步出清,但房企的马太效应还将持续,房企优者更强,差者淘汰的趋势不变,预计由于商品房成交总量或出现稳中小幅上扬,加之行业的优化,千亿房企的数量相比2022年将会增多。

  房价不会全面上涨,一二线热点城市上涨动力相对较强

  金融界:对居民购房有哪些建议?当下是不是买房的良机?

  张波:2023的市场房价依然会走出分化行情,换言之市场不会一片向好,房价不会全面上涨,只是上涨城市的数量不断增多,上涨的区域不断增多。

  从城市来看,一二线热点城市房价上涨的动力相对较强,随着限购不断放开,以及针对改善需求的政策不断出台,将可能首先迎来复苏,这类城市的购房需求依然大量存在,只是缺少足够的政策刺激,一旦政策到拉,加之市场信心恢复,复苏将可能表现比较强劲。

  对于2023年,将是个改善需求入市的好年份,中共中央、国务院12月印发的扩大内需战略规划纲要中明确提到,住房改善将是未来拉动内需的重点。因此,与此相配套的政策会同步跟进,降低改善需求入市的门槛包括在首付、利率以及税费层面都有可能出台更多针对性政策。

关键词阅读:房地产 楼市 保交楼

责任编辑:赵路 RF13155
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