商业不动产REITs首开闸,房企融资又一剂“良药”

曾几何时,市场对商业不动产REITs的落地时间难有日程表,但近期中国证监会官网显示,首批3只消费基础设施公募REITs已获中国证监会准予注册的批复,从申报到获批仅用一个月。

首批3只消费基础设施公募REITs分别为:华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REITs已正式获得证监会准予注册批复。

这距2007年中国人民银行、中国证监会和中国银监会分别成立REITs专题研究小组,着手中国境内REITs市场建设已过去了17年。

为何偏偏是此时开闸?戴德梁行华南区股价及顾问服务部董事屈汉表示,一方面是首批试点范围产业房、仓储物流类别单一,优质资产数量有限;另外,优质商业项目也需要市场化退出。

屈汉认为,此时开闸,于房企而言,融资不是最主要的。

“因为这几个都是国企或者头部房企,他们的融资成本不高,而且本身项目就有稳定现金流。从企业端来讲,还是解决大宗交易退出轻资产专业化输出资管公司转型的问题,从监管对公募市场的保护来看,也是想给投资者提供更多优质的投资选择。”屈汉说。

为房企融资开辟了渠道

在国内从事多年商业地产运营的李风告诉蓝鲸财经,之前市场上行、融资渠道畅通时,很多老板不愿意将旗下商业不动产资本化。如今行业逻辑发生根本改变,房企融资受限,住宅销售去化周期增加,很难再向商业地产板块“输血”,甚至要求其“造血”反哺开发业务,这让更多企业将拓宽融资渠道的方向,放在存量资产上。

事实也如此,就当前房企融资情况来看,拥有优质商业资产的开发商,因为可以用优质商业物业进行抵押贷款,因而在融资方面往往具有较大优势。以龙湖、新城、卓越等民营开发商为例,发行中债增担保票据时更为顺利。

多位此前曾参加监管机构组织的会议的房企人士告诉蓝鲸记者,“会议上监管层明确表态,支持房企以经营性物业贷款。”

“经营性物业抵押贷款是指我们用持有的物业如购物中心、酒店或写字楼在银行抵押申请贷款,用于该等物业的日常经营、置换该等物业在建设过程中的开发贷资金等。这类融资方式也是支持房企融资的方式之一。”一位央企高层称。

如今伴随商业不动产类公募REITs陆续入市,房企的融资渠道更为灵活。

据高力国际估价和咨询服务部执行董事胡建明介绍,目前看,在国内发行不动产类REITs,要求资产规模较大,以确保REITs基金的可持续性和流动性;同时,不动产具有稳定的净收入,即租金收入,并具备良好的租户基础和租约稳定性。还要求不动产进行相对保守估值假设和定期的独立评估,以确保资产价值的准确性和透明度。

“此次三家房企底层资产都有三个方面特征,一个是重点城市的优质地段,第二个是运营效率高、出租率在90%以上,第三个是盈利状况良好。”在第一太平戴维斯北京估值及专业顾问服务副主管、董事张宇看来,房企提供的项目不好,市场是不会买单。

“在国外,房地产投资产品有机会型,增值型,也有核心稳定型,公募REITs便是核心稳定型产品。”张宇表示,投资人的心态也在发生改变。在她看来,透明、流动性好、稳定性好的资产运营类产品适合现阶段的投资市场。如收益可观,投资机构还可将其作为理财产品再销售给个人理财者。

龙湖CFO赵轶:已与发改委和证监会进行深入沟通

虽然融资不是最主要的,但可以肯定的是,在当前开发商资金紧张情况未得到根本性好转情况下,商业不动产REITs的开闸,对部分拥有优质商业项目的开发商而言,无疑将带来利好。

蓝鲸记者采访中发现,除已经申报的开发商外,包括龙湖等开发商在内也在积极筹备。

“我们也高度关注这个政策,也跟发改委和证监会进行了深入的沟通,也深刻理解了这个政策。”龙湖CFO赵轶接受蓝鲸财经记者采访时称。

赵轶透露,龙湖也在稳步做准备,经过这一两年做好准备以后,我们将有一批商场能够具备发行条件,同时能实现资本的增值,实现公司的战略价值。

赵轶提及,龙湖具体的准备有两方面准备,一个是整个资产慢慢独立的准备。因为基础设施REITs对资产的独立性是要求非常高的,要求把住宅卖完以后才能具备进入发行平台的标准。而龙湖的很多项目是综合体,需要一点时间销售住宅,慢慢剥离。

另外一个更重要的准备,就是龙湖在极力提高自身的回报率,“这个其实是一个根本的生意逻辑,因为REITs本身也是一个资本的增值变现过程,也是一个工具。我们觉得回报率高了,在工具选择余地上才会更大。”

胡建明介绍,商业地产收益大致可分为两块,一部分来自资产增值,另一部分来自资产经营期间带来的现金回报。

“2017年到2021年,这15年间中国内地房地产行业始终处在上升趋势。这期间,作为房地产投资人,获得资产运营回报的同时,也可以享受资产上升的红利。”胡建明称。

监管有意提高REITs发行效率

在市场各个主体积极申报同时,业内人士也告诉蓝鲸财经,监管方面也有意在提高REITs发行效率。

“积极的变化是,REITs的报送路径由直接递交给国家发改委,改为先递交至省发改委,再有省发改委向国家发改委上报项目申请文件和申报材料。”张宇称。

张宇表示,看似多了一道程序,但基础设施REITs在中国还是新生事物,主管部门和基金管理人一样,也是摸着石头过河,企业和主管部门的积极沟通就显得尤为重要。地方主管部门的介入,可有效提高REITs发行的效率。

随着公募REITs稳步迈入常态化发行阶段,业内普遍认为,中国公募REITs市场“首发”+“扩募”的发展格局将逐步成型。

从首批申报的商业项目来看,已获批项目也多为优质项目,这无疑也将进一步表明提高项目运作的成功率,起到很好的示范作用。

具体来看,华润相关资产项目为青岛华润万象城,该项目位于青岛市核心商圈之一的香港中路商圈,地理位置较为优越,2023年中期的出租率为98.49%;万科旗下印力的底层资产为杭州西溪印象城,毗邻西溪湿地,是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心,出租率达到了99.2%;金茂的相关资产为长沙金茂览秀城,毗邻长沙国际文化艺术中心,是金茂商业的第一个览秀城项目,出租率为98.36%。

不过,某资管公司高层告诉蓝鲸财经,由于当前商业资产REITs还在摸索阶段,新生事物总要有一个测试风险的阶段,因此未来的运作情况还有待观察,“此次涉及发行商业资产REITs的三家企业,没有民营企业,至少目前他们并没有从商业利益的角度来考虑此事。”

“现在的REITs配置主力是银行,虽有政策在倡导,但实质上市场和其他金融机构对地产类REITs并不是很积极,比较谨慎。”上述资管公司的高层补充。

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