重庆国资出手,这个烂尾项目有救了?

位于重庆江北区的重庆大剧院西侧有一处 “大坑”,如城市的“伤疤”一般裸露数年。

这里原本计划要建设号称重庆版“东方明珠”的重庆环球欢乐世界,但由于开发方重庆凯拉姆特实业有限公司(下称“重庆凯拉姆特”)等6家公司进入破产清算程序,这座地标的建设一再延宕。

如今,这块“疤痕”有了愈合的可能。近日,重庆渝加颐置地有限公司(下称“渝加颐置地”)通过竞拍方式以底价7.97亿元获得重庆环球欢乐世界项目资产,包括5宗土地的土地使用权及在建工程。

渝加颐置地成立于今年11月7日,是重庆渝开发股份有限公司(000514.SZ,下称“渝开发”)为参与上述资产竞拍而与重庆城投全资子公司重庆颐天康养产业发展有限公司(下称“颐天康养”)成立的合资公司,注册资本2亿元,其中渝开发出资额为1.02亿元,股权占比为51%。

渝开发表示,在努力推进自身战略转型的关键时期,参与环球欢乐世界项目,有利于其新增房地产开发赛道。

地标停工超四年,历经十次流拍

环球欢乐世界项目位于重庆市江北区江北嘴中央商务区核心位置,踞长江、嘉陵江交汇处,毗邻重庆大剧院和重庆科技馆。

根据规划,它将是一座集高端公寓、品牌酒店、购物商场、餐饮会所、商务会展、文化演艺、主题游乐、观景平台于一体的滨江城市文化综合体。其中,代表性的城市地标“环球塔”是重庆第一座真正意义上的观景塔,一度被期待为重庆的“东方明珠”。

虽然地理位置优越,且为江北嘴唯一一宗未开发地块,但该项目被摆上拍卖台后却屡屡流拍。今年6月14日首次被拍卖至今,该标的先后经历11次拍卖,前十次拍卖均因为无人报名而致流拍,其评估价由最初的25.30亿元降至22.79亿元,起拍价也由22.77亿元降至7.97亿元,降幅约65%。

项目存在的瑕疵、后续开发难度或是资产处置困难的主要原因。

项目用地共5宗,在2012年12月出让,由重庆凯拉姆特实业有限公司、鸿兆实业集团(重庆)有限公司(下称“鸿兆实业”)、重庆澳品商贸有限公司、重庆基业建材设备有限公司、重庆诺尔装饰工程有限公司、重庆穆蕾尔特商贸有限公司6家公司(下称“凯拉姆特等6家公司”)联合竞得,土地总面积为4.68万平方米。

据阿里资产网竞买公告,该项目由于拖欠工程款于2019年10月停工,目前完成土石方、边坡支护工程,地下通道连通工程、地下购物商场和部分地下车库的施工,项目地上部分尚未动工。由于停工时间较久,竞买人需承担对有关建筑、设备、配套设施等进行加固、维修甚至拆除重建的相应风险和费用,还需前往相关部门进行核实并实地查勘、预估后续建设费用。

此外,因建设需要,项目与东边的重庆大剧院、西边的重庆科技馆之间的人行天桥须拆除。2014年,基于与重庆市江北嘴中央商务区投资集团有限公司签署的相关协议,鸿兆实业完成拆除工作,但至今未履行在原址进行升级改造和重建的义务,买受人需承接天桥复建工作。

庞大债务亦或增加竞拍后出现矛盾、纠纷和风险的可能。据凯拉姆特等6家公司管理人审查,确认债权共计25户,债务总额为43. 41亿元。而据重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限责任公司今年8月出具的《资产评估报告》,6家公司的主要资产为土地、在建工程、临时设施等,截至2023年6月30日的市场价值为22.79亿元。

事实上,不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力也是凯拉姆特公司等6家公司被破产清算的原因。2021年8月,重庆市第五中级人民法院曾面向社会公开招募重庆环球欢乐世界项目投资人,要求项目投资人资产规模在30亿元以上、净资产在5亿元以上,并提供不低于5亿元的银行存款证明,但无一人报名参与投资。

重庆国企出手

重庆江北嘴寸土寸金。面对庞大工程的荒芜与盘活无着,重庆国资出手了。

今年10月30日,渝开发董事会审议通过与颐天康养共同出资设立渝加颐置地的议案。渝开发控股股东为重庆市城市建设投资(集团)有限公司,颐天康养则为重庆城投集团的全资子公司。

11月13日,渝开发董事会审议通过由渝加颐置地参与环球欢乐世界项目的破产财产竞拍,补充纳入公司2023年度投资计划,同时还授予渝开发董事长在竞拍限价(10.93亿元)以下适时参与和终止竞价的决策权。

虽然最终成交价远低于预算,该项目对渝开发而言也是个“大块头”。今年前三季度,其营收为2.45亿元,归母净利亏损509.8万元,现金及现金等价物余额为8.67亿元,同比减少约33.1%,且其中有1.38亿元银行存款因诉讼被冻结。

此外,渝开发虽成立45年、上市30年,但其业务仅在重庆一城,土储规模堪称“蝇型”房企。据财报数据,至今年上半年,其土地储备仅58.76万平方米,权益土储约37.45万平方米。这样的体量在业内几乎没有江湖地位。一个可参考的数据是,克而瑞发布的2022年房企总土储货值排行榜中,TOP100的门槛是167.4万平方米。

近两年,渝开发鲜少扩储动作。2020年至2022年,其权益土储持续下降,分别为约73.41万平方米、66.19万平方米、43.2万平方米。

不过,这几年它也在不断开拓业务边界,逐渐形成主营业务为房地产开发,支撑业务为会展经营、物业管理、资产经营,培育业务为城市更新、租赁住房、非房产业投资的“1+3+3”业务体系。

镜鉴咨询创始人张宏伟对时代财经表示,项目地段不错,作为带有文旅性质的商业综合体,未来运营有一定发展空间。身为国企,渝开发也会获得更多盘活项目的便利条件,如适度调整容积率等,但不大可能更改土地用途,更多的是在现有规划基础上做更符合市场胃口的优化。

关于项目建设资金来源,时代财经以投资者身份联系了渝开发董秘,相关人士称渝加颐置地为独立法人、须自行筹措资金。至于项目土地性质是否更改、渝开发是否会向项目“输血”,该人士则表示目前不清楚。

11月28日晚间,渝开发公告称,由于渝加颐置地账面资金不足以支付竞拍项目成交价款,为解决其购买环球欢乐世界项目及项目经营的资金需求,按51%持股比例以现金方式向其提供不超过 3.65亿元无息借款。渝加颐置地在满足该项目生产经营资金需求后,按照双方股东股权比例等比例同时归还借款。


责任编辑:郭艳艳
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