[摘要] “无论是苏州还是珠海，楼市调控的原则一直没有变，即稳地价、稳房价、稳预期。”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，当楼市过热时就要加大调控，楼市有下行风险时要适度宽松

　　在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调下，各地楼市调控开始走向细分。

　　二线城市中的苏州，因房价和土地市场过热而率先加大调控力度。5月11日，苏州对部分区域实施新房三年限售，二手房五年限售。5月24日，苏州市政府再次联合住建局、发改委等部门召开房地产行业座谈会，讨论下一步的调控工作。据媒体报道，苏州将以6月、7月作为过渡期，如房价、地价等多个指标仍得不到控制，7月起调控将会加码，具体举措包括但不限于扩大限售范围、提高外地人购房社保门槛等。

　　距离苏州1500公里远的珠海，则开始“放宽”购房政策。5月24日，珠海市住建局房产科向媒体确认，外地非人才限购1套新房，西区、高新区不需要社保；外地人才限购1套新房，珠海大桥以西及高新区无需社保；高端及外籍人才、港澳居民无社保要求可全市购买1套新房。

　　“无论是苏州还是珠海，楼市调控的原则一直没有变，即稳地价、稳房价、稳预期。”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，当楼市过热时就要加大调控，楼市有下行风险时要适度宽松。

　　上海一家房企高层告诉时代周报记者，中央多次强调要“促进房地产市场平稳健康发展”，所以楼市趋稳既是政策诉求，也是众望所归。

　　苏州调控加码

　　4月底房地产价格指数超过全年调控目标5%的界限以及土地市场过热，是苏州出台新政的直接原因。

　　据克而瑞数据统计，2019年1―4月苏州市区商品住宅成交面积为274万平方米，同比2018年同期增长了38%。成交均价21279元/平方米，同比2018年同期上涨9%。其中4月新房成交10014套，为2016年10月以来新高，二手房网签11748套，环比大涨99.52%。

　　苏州楼市“量价齐升”，其土地市场同样火热。2019年以来，苏州四次大型土拍中，有三次接近或超过百亿级别。1月4日，苏州主城区出让7宗地块，共揽金129.19亿元，其中青剑湖地块飙价175轮；首拍告捷后，苏州在1月11日继续连拍4宗地块，总成交价为78.83亿元；2月22日，苏州成功出让6宗涉宅地块加园区1宗商服用地，总成交价为98.25亿元。4月24日，苏州再次出让5宗地块，总成交价134.53亿元。其中溢价最高的一宗由碧桂园(港股02007)拿下，溢价率达56.66%。

　　“苏州楼市火热，是因为之前的调控没那么严格，”张大伟告诉时代周报记者，再加上今年房企融资渠道稍有放宽及苏州土地供应减少，也直接造就了苏州土地市场的火热。

　　为有效遏制房价过快上涨势头，苏州在5月11日发布新政，对工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房项目限售三年，苏州工业园区全域二手房限售五年。在5月24日的房地产行业座谈会上，核心内容包括把房价涨幅控制在5%以内；如房价、地价等指标仍得不到控制，7月后会即刻加码。

　　中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报记者，苏州虽然不是省会城市，但其市场体量比较大，又靠近一线城市上海，所以其调控行为可能会影响到其他热点二线城市，具有样本价值。

　　张大伟亦发文表示，从苏州的调控来看，预计后续各地出台的加码政策，也基本都会以降低短期投资的限售为主。对于购买入口收紧、限购的政策，预计力度不会很大。

　　珠海局部放宽

　　与苏州不同，珠海此前一直执行较为严格的限购政策。2017年4月8日，珠海强化“限购、限售、价格备案”政策，非本市户籍居民购房需连续缴纳5年社保，新购普通住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易。

　　看齐一线城市的限购门槛，使珠海楼市迅速进入“速冻模式”。来自合富辉煌(港股00733)的数据显示，2017年，珠海全年住宅网签成交103万平方米，同比下降81%；新增供应234万平方米，同比下降42%；成交均价22188元/平方米，同比上涨16%，涨幅收窄5个百分点。

　　“珠海‘408新政’学习的是广深，但局限于当地人口较少，实施这么严格的政策，长此以往对楼市的影响还是比较大的。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，2016年珠海一手住宅成交4.9万套，实施“408新政”后，2017年下降到1.5万套，2018年略有好转，但1―11月成交量也只有1.7万套。而据官方数据显示，珠海市2018年末常住人口为189.11万人。

　　“市场虚火”得到有效控制后，珠海又着手局部“放宽”限购政策。

　　今年5月24日，珠海正式向媒体发布新政：外地非人才限购1套新房，西区、高新区不需要社保；外地人才限购1套新房，珠海大桥以西及高新区无需社保；高端及外籍人才、港澳居民无社保要求可全市购买1套新房。

　　“即便放开限购，也是成交量的恢复，不是价格的上涨。”肖文晓告诉时代周报记者，各地城市根据最新的市场变化对现有调控政策进行适当的调整并不违规，关键在于把握好“房住不炒”和“遏制房价上涨”两条政策红线。

　　“预计之前调控比较严厉的城市，后续可能会效仿珠海对政策进行调整。”肖文晓称。