7月，房地产市场整体呈现出价格下跌的趋势，但下跌的速度相比之前有所放缓。根据国家统计局的数据，70个大中城市中，新房价格环比下跌的城市数量占到了94%，而二手房价格环比下跌的城市数量也达到了95.7%。尽管如此，新房和二手房的价格环比跌幅均略有收窄，显示出了市场正在逐步趋于稳定。

上海新房、二手房齐涨

7月份，新房价格依旧以跌为主，仅有2个城市出现了环比上涨，分别是上海和西安，涨幅均为0.2%。上海的新房价格自2022年6月以来持续正增长，已连续26个月环比上涨，主要得益于豪宅产品的热销。

西安方面，90平方米以上的住宅价格稳中有升，改善性需求可能是推动价格上涨的关键因素。一线城市中，北京、广州和深圳的新建商品住宅销售价格环比分别下降0.5%、0.8%和0.9%，而上海则上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，三线城市下降0.7%。

二手房市场方面，上海、北京和昆明三城的二手住宅价格保持稳定或上涨。上海二手住宅价格环比上涨0.1%，连续两个月领跑。北京二手房价格则由上月的环比上涨0.2%转为持平。昆明的二手住宅价格也保持了持平。

其他多数城市二手住宅价格则继续下行。从整体来看，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，二线城市和三线城市分别下降0.8%。

二线城市新房市场压力较大

58安居客研究院院长张波认为，一线城市如北京和上海的房地产市场表现出较强的独立性。上海的新房和二手房价格均有所上涨，显示出市场韧性的增强。北京的二手房价格开始企稳，政策效力开始显现。二线城市新房市场面临的压力较大，二手房市场则因为“以旧换新”政策的实施而更加活跃。

中指研究院研究副总监徐跃进分析称，1至7月期间，新建商品房销售面积同比下降18.6%，销售额同比下降24.3%，但降幅已有所收窄。房地产开发投资额同比下降10.2%，房屋新开工面积同比下降23.2%，连续5个月降幅收窄。房企到位资金为6.2万亿元，同比下降21.3%，但降幅也在持续收窄。尽管政策支持力度加大，新房市场仍面临较大的调整压力，尤其是在政策效果减弱和传统淡季到来的情况下。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也指出，从单月的数据来看，7月市场并未延续6月环比大增局面， 7月单月销售面积、金额分别环比下降44.7%、46.0%。517政策效应“褪色”，主要原因在于一方面二手房房价持续走低，分流了部分新房需求；另一方面，当前居民收入预期弱，购买力不足，对楼市信心不足，入市谨慎。预计8月若没有利好因素加持，销售规模将会继续下降。

关注“收储”落地情况

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，虽然价格下跌的趋势仍在持续，但市场成交动力不足，供求关系尚未显著改善，短期内房价仍将以跌为主，且跌幅趋于平稳。

张波认为，后续值得关注的是各地“收储”对于房价的影响。在他看来，7月这一效果并未得到充分体现，今年下半年各地的“收储”动作会不断加快。“对于一些区位相对较好，并且新房供应量大的区域，通过‘收储’会明显起到减少市场供应的效果，供需矛盾会不断缓解，这对于一二线热点城市新房价格的影响会尤其明显。”张波称。

徐跃进认为，随着因城施策将进一步落实，地方政府将获得更多调控自主权，未来核心城市供需两端政策仍有优化可能。下半年在高基数影响减弱下，全国新房销售同比降幅预计将继续收窄，同时国企收储政策的落实推进也是决定市场恢复节奏的重要因素。