近期，多地政府及相关部门纷纷出台“以旧换新”政策，旨在通过多种途径助力居民卖旧买新，加速旧房出售，刺激改善性住房需求。这一系列举措以直接收购、中介合作、发放补贴等方式展开，旨在优化一二手房市场联动，促进房地产市场循环修复。

4月1日，郑州市房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，提出2024年全市目标完成二手住房“以旧换新”交易10000套，以期进一步激活二手住房市场活力。紧接着，4月3日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布公告，宣布在梁溪区试点开展商品房“以旧换新”项目，由梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，同时居民在集团下属在售项目新购商品住房，首批名额为200名。此外，江苏常熟也推出相关政策，对“卖旧买新”购房行为给予契税补贴。

或有更多城市跟进

2023年以来，“以旧换新”已成为政策支持改善性住房需求的重要手段。中指研究院数据显示，已有超过30个城市明确表态支持此类政策，如盐城、苏州、沈阳等地发放购房补贴，宁波、盐城、济南等城市则联手开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，允许购房者锁定新房房源，同时委托经纪机构出售旧房，交易成功则购入新房，失败则退还新房认购金。苏州相城区、郑州、连云港等地国企或开发商直接收购旧房，所得款项可用于购买相应项目新房，其中郑州的收购计划旨在补充保障性租赁住房供应，实现保障房与二手市场的良性互动，推动房地产市场整体修复。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，短期内，“以旧换新”政策有望通过一二手房联动，有效提升楼市活跃度。考虑到多地已公布保障性租赁住房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房或将成为重要途径。预期未来会有更多城市跟进推行“以旧换新”政策，以释放改善性住房需求潜力。

政府及时介入至关重要

克而瑞统计数据显示，2024年3月，百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月环比提升92.8%；但由于单月业绩规模仍保持在历史较低水平，同比去年3月降低45.8%。从累计业绩情况来看，百强房企今年1-3月实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅为47.5%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前房地产市场面临新房与二手房竞争加剧、循环降价的困境，导致市场循环受阻。然而，市场上存在大量卖一买一、卖旧买新、买小买大的改善型及消费升级需求。在市场机制失灵之际，政府及时介入至关重要。

李宇嘉进一步分析，虽然在存量房源丰富、供求关系显著变化的背景下，政府适度低价收购部分优质中小户型普通商品住房作为保障性租赁住房或人才房具有一定合理性，但大规模收购可能受制于财力与债务约束，且政府在匹配供需方面并不具备明显优势，可能导致手中房源难以消化，使政策执行陷入困境。

李宇嘉建议，政府应充分发挥公共服务职能，搭建信息平台，连接买卖双方、中介机构与房源，确保房源信息的真实性、客户需求的真实性以及价格的透明度，从而高效匹配供需，降低交易成本。同时加大对新房与存量房源的公共配套完善与老旧小区改造力度，提升房源的宜居性与舒适度，最终依靠市场力量推动存量房交易与新房市场的有效循环。