6月7日，中信建投发布研报，对5月17日公布的楼市重磅新政进行了评论和分析。令人关注的是，在新政刺激下，一线城市房地产市场能否迎来趋势性转变，并带动低能级城市活跃度回升，成为了市场争议的焦点。

一线城市高库存凸显有效需求不足

目前，一线城市房地产市场呈现出高库存的现象。截至2024年5月底，广州、北京、上海、深圳的新房可售套数分别达到了10.5万套、8.7万套、6.9万套和5.2万套，超出历史大部分时期水平。尽管一线城市人口流入带来了潜在的住房需求，但由于居民购房能力下滑，有效需求明显不足。以套户比（住房总量除以居民家庭户数）衡量，一线城市的数值均小于1，表明实际需求并未得到满足。

政策效果有限，市场观望情绪浓厚

面对高企的房地产库存，近期一线城市出台了多项宽松政策。以上海为例，限购政策进一步放松，但市场反应相对平淡。债市更关注实际数据，单纯的政策博弈难以激发市场利率调整。权益市场地产板块经历短暂波动后再度回归平静，表明市场对新政效果持观望态度。由于一线城市房价收入比普遍在30以上，远高于纽约、东京、伦敦等国际核心城市15左右的水平，居民购房压力巨大，政策刺激的作用有限。

未来走势分化，政策应重点激活购买力

中信建投研报认为，未来一线城市房地产市场可能出现内部分化。保障房与商品房的市场保障轨和消费属性将分别得到加强。为了进一步激活有效需求，政策应着力于提升居民购买力，包括下调房贷利率、压降住房首付比例，以及鼓励"以旧换新"、"以小换大"等改善性住房需求的支出力度。

总的来说，在地产新政的刺激下，一线城市楼市是否真正回暖还需要进一步观察。高库存现象反映出有效需求不足的隐忧，未来房地产市场的走势可能呈现分化态势。政策若想取得实效，应重点围绕激活居民购买力来发力。