首批商业不动产REITs来了，底层资产总估值达398亿，拟募资总额达377亿

2025年12月31日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式启动商业不动产REITs试点。同日，交易所修订相应业务办法及配套指引，完善业务规则体系。2026年1月底以来，证监会和交易所官网陆续披露首批商业不动产REITs产品已申报并获受理，我国公募REITs底层资产类别由此向全门类迈出关键一步。

公开资料显示，首批申报项目运营成熟、现金流较为稳定。其中，央企保利发展项目底层资产位于广州、佛山区域，扎根粤港澳大湾区核心城市；上海市重点国企上海地产、锦江国际集团、陆家嘴集团申报的项目涵盖商业综合体、办公和酒店等多元业态，坐落于所在城市核心商圈；国际知名不动产资产管理公司凯德申报项目底层资产位于深圳、四川绵阳的核心地段，运营年限大多已满10年，出租率在区域内处于较高水平。与此同时，首开股份、华联股份等企业也相继公告启动商业不动产REITs申报发行工作。

商业不动产REITs通过实现成熟资产的上市退出，为开发企业打开了资金回笼和资产循环的新通道，推动行业从"开发商"向"资产管理者+服务商"转型。而其更深层的意义在于，有望为长期缺乏公开透明定价机制的国内商业不动产市场提供"定价之锚"。中信证券相关业务负责人认为："这为同类非上市商业资产提供了可参考、可比较的估值基准，极大地提升了整个商业不动产市场的价格透明度与定价科学性，有助于形成理性的投资预期，引导资本更有效地识别和配置优质资产，对稳定和促进商业不动产市场的长期健康发展具有基础性作用。"

华泰证券研报指出，截至2026年2月7日已有10单项目顺利申报，底层资产总估值达398亿元，拟募资总额达377亿元，平均每单规模较此前已发行的消费基础设施REITs首发均值提升50%。10单项目均聚焦核心城市，上海、广州、深圳等一线城市资产估值占比超43%，业态呈现"零售主导、多元补充"格局。

在审核层面，监管部门明确合规性仍是根本要求，同时兼顾历史背景下的实际情况，在严守法律法规底线的前提下，对存在障碍的事项提出合规可行的优化路径，引导市场参与主体达成合规要求。以市场化、法治化方式深化改革，实现规范与发展的动态平衡，是商业不动产REITs市场建设的基调。

市场有风险，投资需谨慎。本文为AI基于第三方数据生成，仅供参考，不构成个人投资建议。