中信建投：“非标”的机构间REITs如何进行可比定价?

智通财经获悉，中信建投发布研报称，供给扩容打开配置空间，建议关注高胜率、高赔率及高效率三类项目。机构间REITs项目丰富度提升，投资框架可由早期个案判断逐步转向同类可比定价。高胜率的稳健底仓型，适合低波动长久期资金;高赔率的收益增厚型，适合具备条款核验能力的资金;高效率的培育退出型，适合具备资产培育、阶段退出或流动性管理诉求的资金。

中信建投主要观点如下：

机构间REITs持续高速扩容，流动性结构性改善

2025年以来机构间REITs发行明显提速，年度发行数量和规模阶段性超过公募REITs，底层资产覆盖高速公路、能源、大桥等多元业态，发行主体中央国企、地方国企、民企及外资均有参与，管理人头部集中效应显著。二级市场方面，随着存量规模扩大、投资人认知提升及部分项目开放退出、优先收购权等安排落地，成交规模较早期明显改善，但不同项目之间流动性分化仍然较大。

如何定义机构间REITs投资价值：以资产质量为估值锚点，以条款和信用重塑赔率

机构间REITs投资价值由资产、条款、信用三者动态博弈决定。资产端可从行业周期Beta与运营能力Alpha两个维度拆解，现金流稳定性、经营弹性和运营能力共同决定收益中枢;条款端围绕收益保障与分配、流动性支持与资产运作、治理结构与风控三个维度展开;信用端重点关注实际履约能力。强信用项目更重稳定性，弱信用或成长型项目更依赖条款和收益补偿。随着机构间REITs项目样本逐步丰富，资产、条款、信用三维框架可进一步支持同类项目的控制变量比较，帮助投资者识别不同项目的定价差异。

机构间REITs以静态估值法平滑市值波动，较公募REITs有流动性补偿

一级资产估值以收益法为核心(不低于50%权重)，可结合市场比较法综合评估;发行定价在资产评估基础上，通过市场化询价与簿记发行形成价格共识;二级证券估值采用静态利差法，其估值的稳定性也部分来自交易不活跃、条款平滑和估值方法特征，不能简单等同于底层资产风险更低。相对同类公募REITs而言，机构间REITs存在流动性补偿溢价。

风险分析

1、审批及发行进展不及预期的风险;2、政策出台不及预期的风险;3、二级市场波动的风险。