退出时机到了？ 传九龙仓置业出售新加坡77亿港元资产组合

观点网 甚少对旗下物业进行买卖的九龙仓置业，近日传出一单大宗交易消息。

近日据媒体报道，这家运营风格谨慎的商业地产运营商，正在评估出售其位于新加坡乌节路核心商业区的物业组合，包括会德丰广场（Wheelock Place）、Scotts Square两项资产。

资料显示，两项资产截至2025年末的账面估值约77.19亿港元。报道援引知情人士称，九龙仓置业希望以高于账面值的价格成交，其中交易的主角将是会德丰广场。

九龙仓置业目前并未回应相关传闻，此次交易还有待证实。

但这桩潜在交易之所以引人注目，在于它出自九龙仓置业之手。九龙仓置业资产组合高度集中于香港，投资决策向来以稳健乃至保守闻名，其对海外资产的拓展也极为审慎。

此番传出退出，交易的背后可能是什么原因呢？

坚挺的新加坡物业

上述两个物业来自2019年的一笔交易。

当年12月18日，九龙仓置业与母公司会德丰订立买卖协议，以总价款约64.17亿港元购入会德丰旗下Star Attraction Limited的全部已发行股本及销售借款。

Star Attraction Limited的主要资产，正是位于新加坡乌节路商圈中心的两项优质投资物业——会德丰广场、Scotts Square。

这是一笔溢价收购，截至2019年末，会德丰广场和Scotts Square的资产估值合计约61.01亿港元，且直至4年后到2023年，估值才提升至64亿港元以上。

但彼时九龙仓置业的算盘并不难懂。该公司曾公告称，此次交易是“一个难得一遇的机会扩展优质投资物业组合并得到理想回报”，且新加坡“经济稳定，其特点为地理面积小，有利投资物业”。

在2019年的节点，受内外部大环境影响，香港商业地产整体承压，九龙仓置业将目光投向海外资产，既是分散风险的防御性举措，也是为投资组合寻找增量的进攻性布局。

另一方面，这次交易也是九龙仓置业对会德丰集团的一次实质性支持。当时，会德丰正寻求私有化，并提及公司未来的核心业务将专注于香港。

九龙仓置业接手母公司的两个资产，其一能输送现金。其二，“会德丰系”将这两个资产从地产平台会德丰，放入“收租”平台九龙仓置业，能最大化物业的价值。

先看会德丰广场，位于新加坡乌节路与巴德申路繁忙交汇处，土地面积7847.3平方米，地契至2089年到期。

项目整体建筑于1993年落成，总楼面面积约46.58万平方呎，包含写字楼、基座商场及停车场等业态。其中，写字楼面积19.36万平方呎，零售部分面积27.22万平方呎。

零售部分为一个七层空间的购物中心，别具文艺属性、小资情调浓厚，其建筑外观呈圆锥型，是乌节路上颇具辨识度的地标之一。项目的主要租户有大型书店、特色餐饮以及英国马莎百货M&S。

Scotts Square则位于史各士路一幅永久业权地块上，距离会德丰广场仅数分钟步行路程，土地面积约5215.5平方米。

该项目于2004年9月由会德丰以3.45亿新元购入地块后重建，2011年落成，为住宅连商场综合发展项目。

零售部分为一座四层购物商场，总楼面面积约13.09万平方呎。商场定位偏向高端，租户以设计师品牌、专门服务店和高级餐饮品牌为主。但据报道，项目长年人气不算太高，客流量低于同区域其他商场。

据了解，Scotts Square早在2024年，便曾被委托由第一太平戴维斯以4.5亿新元指导价求售，但最终未能成交。

尽管九龙仓置业未曾公布过两个新加坡资产的详细运营数据，但从项目的估值变化中可以窥见端倪。

数据来源：企业公告，商业客整理

收购当年2019年末，两项资产的账面估值为61.01亿港元，而截至2025年12月底，账面估值已升至77.19亿港元，六年时间估值增长约26.5%。

考虑到六年期间全球商业地产经历了疫情冲击、利率周期翻转等多重考验，这一估值轨迹至少说明，会德丰广场、Scotts Square的运营基本面一直表现平稳。

退出时机到了？

会德丰广场、Scotts Square的稳固根基，来自于其所处的地段。一直以来，乌节路（Orchard Road）都是新加坡最负盛名的商圈之一。

资料显示，乌节路全长约2.2公里分布着超过22家购物中心，包括ION Orchard (爱雍·乌节)、Ngee Ann City (义安城)、Paragon (百利宫)、Plaza Singapura (狮城大厦)、Wisma Atria (威士马广场)等项目。因此，乌节路不仅是当地居民和游客的消费目的地，也是品牌进入新加坡的首选站点。

而且新加坡作为一个城市国家，土地资源极为有限，乌节路这类核心商业区的新增供应更是屈指可数，这构成了租金稳定的基础条件。

据世邦魏理仕的报告，截至2025年末新加坡全岛零售物业空置率在6.3%。

第一太平戴维斯的报告也提及，2026年第一季度，新加坡全岛零售空置率维持在6.3%，“尽管部分细分业态租赁需求走弱，但新增供应稀缺，对空置率形成支撑。”该机构称。

第一太平戴维斯还表示，未来两年新加坡零售商业年度新增落成面积均值预计约27万平方呎，逼近2020年的历史低位。“短期新增供应放量有限，有望持续支撑出租率基本面，缓解租金下行压力，区位优质的零售物业受益尤为明显。”其预测，2026年乌节路商圈购物中心租金涨幅最高不超过2%。

世邦魏理仕的报告则表示，2026年第一季度新加坡全岛优质零售地段租金环比上涨0.5%，全年租金有望维持增长。

低供应、稳需求、强资本流入。这三重因素叠加，构成了新加坡商业地产的“避风港”叙事，也是该市场交投活跃的基础。

“2026年第一季度（新加坡）房地产投资初步成交额环比激增两倍（同比增长近三倍），达到198.90亿新元，创下季度历史新高。”世邦魏理仕表示。

同时，低利率环境降低了融资成本，使大型收购变得可行。于是，不少资产持有方由于投资组合平衡、资金退出等多方面原因，正在将越来越多资产摆上货架，以求回收资金自用或进行再投资。

2026年以来，新加坡房地产大宗交易颇为活跃。包括4月，凯德综合商业信托（CICT）宣布以39亿新元收购Paragon (百利宫)，卖方为淡马锡旗下的Cuscaden Peak；同期，CICT还将亚洲广场第二大厦以24.76亿新元出售给马来西亚IOI置业集团；

香港置地将亚洲广场一号大楼纳入其新加坡核心私募房地产基金；领展则以2.5亿新元溢价出售了零售物业Swing By @ Thomson Plaza。

从九龙仓置业自身看，截至2025年12月，该公司总债务约340亿港元，净负债率已降至17.2%的历史新低水平。

但九龙仓置业仍有计划将负债进一步压降。“面对复杂多变的外围环境，集团将继续维持低负债比率和稳健的财务状况，以应对未来挑战。”该公司年初表示。

若能通过出售两项新加坡资产令负债率继续下降，九龙仓置业每年还能节省数亿港元融资成本，对一家追求稳健的收租型房企而言是极具吸引力的财务优化方案。

图片来源：九龙仓置业财报简报

截至2025年，新加坡物业仅占九龙仓置业整体营收的2.9%，占公司整体投资组合估值的3.4%，以及整体投资组合建筑面积的4.8%，但如果能实现出售则能一次性带来数十亿港元现金流。

花旗银行在最新发表的研报中就指，若（出售）作价接近账面值，则有利于公司资本循环及降低国家风险敞口。

花旗银行估算，若出售所得全部用于偿还债务，九龙仓置业总债务将由2025年12月的约340亿港元降至约260亿港元，净负债率由17.2%降至13.6%，每年可节省融资成本约3.16亿港元，相当于约5%盈利上行空间。同时，出售还能让九龙仓置业更聚焦于香港核心资产。

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