2026中报直击｜越秀地产：深耕核心城市底盘稳固，一主两翼积蓄发展动能

2026年上半年，越秀地产交出一份销售规模保持行业前列、财务安全边际持续夯实的半年度经营答卷。面对行业结构性分化的市场环境，公司坚持“一主两翼”战略，聚焦高能级城市做深开发主业，持续培育经营性第二曲线业务，同时守住现金流与债务安全底线，在行业调整周期中不断巩固自身经营的韧性，为全年的经营目标落地以及中长期高质量发展筑牢基础。

基本篇坚持聚焦核心区域，去库存效果明显

中报数据显示，越秀地产上半年实现合同销售金额505.1亿元，位列全国房企销售榜单第八位，实现时间过半任务过半的阶段性成果。

开发主业仍是越秀地产的基本盘，公司坚持聚焦核心六城的投资策略，土地储备、销售结构、现金流、融资成本等经营指标呈现积极变化。报告期内，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市贡献84.5%的合同销售额，土地储备94%集中于一二线高能级城市，资源布局高度向抗风险能力更强的核心市场倾斜。上半年新增6幅土地，权益投资96.8%投向六大核心城市，在广州持续加大重点板块布局，进一步夯实大本营优势。

从具体表现来看：销售端库存去化取得明显进展，存量持销项目销售占比提升至80.7%；渠道结构持续优化，自有渠道占比达到54.6%，中介渠道占比下降至25.3%，自主获客能力得到增强，对外部渠道的依赖有所降低。回款质量同步改善，合同销售回款率71%，同比提升10个百分点；经营性现金流净流入137.7亿元，延续持续净流入态势；期末现金储备515亿元，较年初增长10.1%，资产盘活实现回笼资金44.6亿元，资金安全垫持续增厚。融资端取得突出进展，加权平均借贷年利率降至2.91%，同比下降25个基点，首次进入3%以下区间，低成本融资优势进一步巩固，三道红线持续维持绿档，获得国际投资级信用评级认可。

同时，公司已售未结转规模1324.4亿元，为后续业绩结转储备一定货值基础。此外，越秀地产推行“一盘一策”精细化项目管控，动态调整推盘与营销策略，坚持精准投资，不盲目扩张，把资源集中投向优质城市优质地块，以稳健经营应对行业周期波动。

第二曲线业务推动单一模式转型

围绕“一主两翼”战略，物业、商业运营、代建等经营性业务构成越秀地产的第二增长曲线，与开发主业形成协同互补，推动业务结构由单一开发向开发+运营服务综合模式转型。

物业服务板块，旗下越秀服务市场化拓展持续推进，基础物业管理业务底盘稳固，通过数字化底座落地AI品控，住宅项目人机协同覆盖率超90%，依靠数字化手段实现降本增效，同时推进服务品质专项行动，夯实客户服务能力，非住宅业态拓展持续推进，打开业务增长空间。代建业务保持较快增长，作为重要的轻资产赛道，依托品牌、工程管理、产品研发能力对外输出管理服务，成为不占用重资本条件下扩大营收规模的重要抓手。

商业运营方面，公司持续提升存量商业资产运营水平，优化出租率与租金表现，同时布局重点标杆商业项目，探索轻资产输出、商业REITs等路径，挖掘存量商业资产价值，推动商业板块提质增效，完善商住并举的业务格局。整体来看，第二曲线业务目前尚处在培育壮大阶段，规模体量仍有限，但正在逐步增强企业抗周期能力，为长期发展提供多元支撑。

展望：稳字当头筑底回暖，核心市场有望率先复苏

2026年房地产行业政策坚持稳字当头，中央层面着力稳定房地产市场，推进城市更新、城中村改造，落实因城施策，多地优化信贷、公积金、置换减税等需求端政策，同时加快构建房地产发展新模式，鼓励盘活存量商品房，行业整体处于筑底回稳阶段，市场修复呈现明显分化，机会更多集中于核心一二线城市。

结合行业环境，越秀地产管理层判断下半年行业回稳态势有望增强，核心城市市场会率先修复，公司全年锚定千亿以上销售目标，目前可售货值2157亿元，超八成集中在六大核心城市，具备完成目标的货值基础。

面向下半年，企业将落实“去库存、精投资、稳业绩、防风险”四大经营策略，重点推进五项工作：一是力争有质量完成千亿销售目标，持续执行一盘一策，加快库存去化，继续做大自有直销渠道；二是保持审慎精准投资，全年权益投资300亿元的目标不变，资源持续向核心城市倾斜；三是持续优化财务结构，管好现金流，巩固低成本融资优势；四是强化产品力建设，落地“好房子”产品体系，提升产品竞争力；五是持续做强两翼业务，提升物业、商业、代建等经营性板块竞争力，深化“一主两翼”转型进程。

中长期看，越秀地产将立足国资房企的资源禀赋，坚持稳健精益经营，在开发主业做精做优的同时持续培育经营性业务，平衡规模、效益与风险，在行业新模式建设进程中把握核心城市、城市更新、存量盘活带来的市场机遇，推动企业实现高质量可持续发展。