多部门集中出台八项房地产制度文件，调控转向制度供给

8月28日，多部门集中出台八项房地产制度文件。中原证券研究所对此解读称，政策体现调控从“工具供给”到“制度供给”的升级。

新政核心要点之一是从主体信用转向项目信用。主办银行制、项目资金封闭管理、“基于项目”资本市场融资，将房企集团风险与项目风险在制度层面隔离，有利于破解“集团爆雷→项目烂尾→购房人受损”的风险传导。

从预售到现房的转变重塑销售环节风险分配格局。文件明确现房销售优先、预售资金监管强化、按揭发放时点延后至竣工备案后。

房地产金融宏观审慎管理、城市更新贷款、REITs等构成跨周期制度工具箱。政策重心从需求侧短调节转向供给侧长制度。

信托规范、CMBS/REITs等推动行业从开发主导向“开发+运营+资产管理”并重转型。行业竞争维度从资金获取转向运营能力。

中原证券研报复盘房地产行业三十余年发展调控演进。第一次跃迁（2002—2003）完成住房商品化改革，确立房地产支柱产业地位，政策由“培育市场”转向“调控市场”；第二次跃迁（2016—2021）确立“房住不炒”，推进租购并举、三道红线等长效机制，约束房企高杠杆模式，2021年行业见顶后债务风险暴露；第三次跃迁（2024年至今）行业进入制度重构阶段。

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