浙商证券：房地产行业呈现“总量下行、结构修复” 2027年是进一步深挖“α个股”时代

智通财经获悉，浙商证券发布研究报告称，与2025—2026年相比，该行认为2027年是进一步深挖"α个股"的时代，投资策略核心是"走进现房时代，存量先起"。2027年地产板块的投资策略该行建议关注：1)中介龙头;2)优质头部，优选现金流安全垫厚、收入利润不完全依赖住宅开发的"开发+运营"类企业，此外三四线头部中国海外宏洋该行认为也可关注;3)商管和物业，红利风格下具备稳定分红能力的头部公司。

浙商证券主要观点如下：

房地产行业展望：2026年房地产行业呈现"总量下行、结构修复"格局，政策与制度层面发生重大调整

基本面方面，统计局数据显示"结构性修复格局"：一线城市8月新房房价环比转涨、二手房价环比连续六个月上涨，上海同比率先转正，改善型产品成交占比系统性抬升、新价格锚正在形成。

政策方面，一线城市限购接力松绑、公积金系统性激活，9·29财政贴息实现结构性降息;8·28现房销售制度出台，五城细则落地，行业底层规则重塑。

业绩方面，2026H1A股板块整体净利润率-15%，中介、商管利润兑现相对较好，物业保持稳健。行情方面，中介全年股价表现相对更好;6—7月各板块共振探底，商管、物业下半年显著承压，转型股脉冲式波动。

行业机会挖掘：2027年行业将进入"现房时代"，核心矛盾从"政策与基本面"转向"制度执行与现金流适应"

行业视角：该行认为截止2026年底，需求端政策基本应出尽出，基本面结构性修复进入兑现期;但若2027年推行现房制度，开发商回款周期会显著拉长。2026年1—9月百强拿地已同比-20.5%、溢价率降至6.9%，拿地金额、拿地面积、新开工、销售额均呈现同比负增长，该行认为该趋势或延续至2027年。与此同时，该行认为增量市场供给侧加速出清，存量市场利好更加明显。

政策展望：房地产政策方面，货币政策宽松从"利率普降"转向"精准贴息"，该行认为后续可关注财政贴息对刚需的撬动效果，此外地方现房制度细则的出台与执行节奏或有差异但不改趋势。

投资视角：投资主线按"与现房制度的关系"划分比按"轻/重资产"更有效——中介基本不受冲击，开发商按现金流适应力剧烈分化，商管估值取决于利率拐点，物业回归红利定价，产业园、转型股一事一议。该行认为2027年现金流适应能力将取代土储规模成为最重要的影响因素。

风险提示：

现房制度过渡期房企资金链摩擦风险、宏观经济与居民收入预期制约风险、购房贴息政策续期不确定风险、政策执行节奏不确定性风险以及市场信心修复缓慢风险等因素可能延缓行业复苏进程